Với sự đi xuống của thị trường, bất động sản (BĐS) đã lộ rõ những khiếm khuyết
của mình. Tái cơ cấu trở thành yêu cầu sống còn trong năm 2012 của BĐS. Tuy
nhiên, đối với người dân, tái cơ cấu chỉ có ý nghĩa khi giá nhà giảm. Điều này
có nghĩa, giảm giá nhà phải là mục tiêu cao nhất của tái cơ cấu BĐS.
Đảo
chiều sức ép
Qua một năm đi xuống của BĐS, những khiếm khuyết
của thị trường bất động sản như: nguồn cung phục vụ nhu cầu ảo, cơ cấu nguồn
hàng mất cân đối, đầu tư dàn trải... bộc lộ rõ và khiến cho chính các ông chủ
BĐS phải lãnh đủ. Từ đó, đã có rất nhiều chuyện lạ chưa từng có đã diễn
ra.
Một trong những chuyện lạ đáng kể nhất chính là sự thất thế của giới
đầu tư, các ông chủ BĐS còn người mua nhà lần đầu tiên được hưởng những điều
đáng lẽ đương nhiên là quyền lợi của khách hàng. Những doanh nghiệp BĐS từ thế
thượng phong tha hồ làm giá, chèn ép và khinh thường và rẻ rúng người mua thì
nay đã xuống giá.
Còn những thượng đế khốn khổ đã được săn đón, chào mời
và thực thi được quyền chọn hàng, trả giá và dám nhận xét về sản phẩm. Đặc biệt,
người mua đã phản ứng mạnh mẽ hơn để gây sức ép lại cho dân BĐS khi quyết không
mua hàng và chờ đợi như một sức ép để buộc phải giảm giá. Đó được coi như một sự
đảo chiều để lập lại mối quan hệ thuần đáng có trên thị trường BĐS.
Thống
kê của Bộ Xây dựng, giá đất nền tính từ tháng 3 năm 2011 đến thời điểm cuối năm
đã giảm từ 10% đến 18%. Các giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống sàn
giao dịch bất động sản và giao dịch không thông qua sàn của người dân đều chững
lại trong năm 2011, đặc biệt là trong quý 3/2011. Tại Hà Nội, trong 9 tháng đầu
năm, chỉ có khoảng 3 nghìn 600 giao dịch mua bán nhà đất thành công.
Các
dự án bất động sản không bán được khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, không ít các
dự án bất động sản đã phải bán đi một phần thậm chí toàn bộ dự án. Ông Nguyễn
Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm TGĐ Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn
Cầu cho biết: hiện nay nếu chúng ta đi tìm hiểu kỹ rất nhiều các doanh nghiệp
BĐS đã phá sản nhưng mà chưa công bố, với tình hình không bán được hàng, nợ ngân
hàng thúc ép họ rất khó khăn nhiều doanh nghiệp đã phải mua đi bán
lại...
Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà
Thăng Long cho rằng: vỡ nợ "tín dụng đen", biệt thự bỏ hoang là những minh chứng
rõ nhất về đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản. Khi thị trường xuống, những đầu
cơ nhanh chóng rút ra khỏi thị trường, làm lộ rõ những nhu cầu ảo với mức giá
cao hơn so với thị trường suốt thời gian qua.
"Nhà thu nhập thấp, rẻ thì
lại không có cung trong khi cầu lại nhiều, các căn hộ cao cấp đang thừa, thị
trường đang mất cân đối về nguồn hàng. Vấn đề cơ cấu nguồn hàng và nhu cầu thị
trường cần được xem lại"- ông Việt phân tích.
Giảm được giá mới
là thành công
Giá nhà quá cao không còn là câu chuyện mới. Con
số tỷ lệ giữa giá nhà trên thu nhập trung bình năm của người lao động có thu
nhập trung bình tại Việt Nam là 25 lần, so với mức 4-5 lần ở các nước phát triển
và 2-3 lần ở các nước chậm phát triển được cơ quan quản lý đưa ra đã cho thấy rõ
những nghịch lý.
Có thể hình dung, lương bình quân của một người lao động
trung bình tại Nhật là khoảng 7.000-8.000 đôla/tháng, trong đó họ khẳng định
5.000 đôla trong số này được chi cho nhà ở, còn Việt Nam, lương trung bình được
tính khá xởi lởi là 4 triệu đồng/tháng thì nhà 1 tỷ đồng - gấp 25 lần, tại các
đô thị lớn là không hề dễ kiếm.
Nghịch lý là, các nước phát triển, giá
nhà cao, mức thu nhập của người dân cũng cao, còn ở ta, là nước có thu nhập bình
quân trên đầu người thấp nhưng giá nhà, nhất lại tại đô thị lớn là Hà Nội luôn
sánh ngang với mức đỉnh của các thủ đô trên thế giới.
Sự điều chỉnh giảm
giá của giới kinh doanh các dự án căn hộ, đất nền tại thị trường TP.HCM và Hà
Nội trong năm 2011 đã đem hy vọng sớm mua được căn hộ với giá cả hợp lý cho số
đông người có nhu cầu. Nhưng xem ra đó mới chỉ là một vào chiêu làm "màu", còn
thực thế thì chờ mãi, "cầu" vẫn chưa tiếp cận được "cung" trên thị trường vì giá
có giảm được là bao.
Sau mỗi đợt điều chỉnh, chủ đầu tư dự án căn hộ lại
khẳng định: không thể giảm giá thêm được nữa. Trong khi đó, người dân vẫn chưa
bằng lòng, cho rằng mức hiện tại vẫn chưa về giá trị thực. Rất nhiều dự án ế ẩm
tồn đọng sản phẩm cả năm trời nhưng phần đông người sống tại các đô thị lớn vẫn
xa rời giấc mơ "an cư".
Tiến sỹ Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất
động sản TP.HCM, cho rằng, để vượt qua khủng hoảng, doanh nghiệp bất động sản
phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại doanh nghiệp, phải biết sắp xếp tổ
chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi
phí...
Theo ông Hiếu, giải pháp trước hết doanh nghiệp phải chấp nhận hạ
giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển
khai, mua bán, sát nhập dự án... giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trước mắt.
Về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng các doanh
nghiệp cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác như phát hành các
công cụ nợ, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài
chính tham gia góp vốn đầu tư.
Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công
ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Đất Lành ví von, thời điểm này, các doanh nghiệp
BĐS giống người dân sau một cơn bão, đều chịu thiệt hại chỉ có mức độ khác nhau.
Các doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí thua lỗ để tồn tại qua
thời điểm này. Đồng thời doanh nghiệp phải thực hiện tái cơ cấu lại về nguồn
hàng, nhân sự của doanh nghiệp và đầu tư khoa học kỹ thuật giảm giá thành sản
phẩm.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhìn nhận, những vấn đề của
thị trường bất động sản trong năm 2011 là hệ quả của việc phát triển bất động
sản quá "nóng" trong những năm qua.
"Trong năm 2012, DN phải tái cấu
trúc, trước hết là sản phẩm gì, mục tiêu như thế nào, chiến lược thế nào...
Phân khúc nhà thu nhập thấp là mảng thị trường tiềm năng năm 2012 nhưng giá phải
ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân" - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng
hứa hẹn.
+ PHẢN HỒI CỦA BẠN ĐỌC VỀ BÀI VIẾT:
- Vài nhận định về bất động sản 2012 (29/01/2012)
- Sẽ có thay đổi tín dụng cho bất động sản (28/01/2012)
- Vui như Tết và buồn cũng như... Tết? (28/01/2012)
- Một ngày lịch sự (25/01/2012)
- Một năm ‘lên voi, xuống chó’ với đầu tư (22/01/2012)
- Bộ trưởng nói, bộ trưởng làm ? (22/01/2012)
- Gieo lương tâm, gặt sự tử tế (22/01/2012)
- Giảm giá nhà đất: Nói chỉ để mà nói (18/01/2012)
- Bất động sản 2012 và những kỳ vọng lạc quan (17/01/2012)
- Sự thật về giảm giá bất động sản năm 2011 (17/01/2012)
Video
Liên kết hữu ích
Tỷ giá ngoại tệ
Mã | Mua | Bán |
---|