'Doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam quá tham lam, họ xây cái nhà chỉ đáng giá 1 đồng nhưng bán lại 10 đồng…. Ở Pháp, nếu bán nhà lời được 10% là tốt lắm rồi', T.S kinh tế Bùi Kiến Thành chia sẻ.

Theo Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành, giá bất động sản đã hạ khá nhiều, song thực chất giá vẫn chưa xuống bằng giá trị thực. Giá trị thực ở đây là giá trị khu đất đó cộng với chi phí xây dựng nhà, căn hộ.

Có nhiều doanh nghiệp mua, thuê được đất công với giá rẻ, chi phí đền bù, giải tỏa mặt bằng rẻ mạt, nhưng khi thành đất dự án bán tới tay người tiêu dùng lại cao gấp trăm lần. Điều đó lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp giảm giá 50% vẫn có lãi, và khách hàng vẫn chần chừ chưa dám mua, nhất là những người có nhu cầu mua để ở.

Giá căn hộ, nhà đất cao gấp 3 gấp 5, thậm chí gấp 7 lần giá trị thực, và bây giờ giá nhà đất đã giảm nhưng là giảm so với thời điểm “bong bóng” trước đây, chứ thực ra giá chưa thể nói là rẻ được.

Với mức lãi suất huy động hiện nay, thì lãi suất cho vay mua nhà không thể thấp hơn 10%/năm và lãi suất vay mua nhà trên 10%/năm trong thời hạn từ 10 năm trở lên là quá cao.

Ở nhiều nước, lãi suất chỉ ở mức 3-5%/năm (thời hạn 20-30 năm). Ở Mỹ, 90% người dân mua nhà trả góp với hợp đồng cho vay từ 10-20-30 năm. Trong đó, nếu vay 30 năm thì lãi suất có thể là 4,5%, 20 năm là 4,2% và 10 năm là 3,7%…

Hơn nữa, người ta xét về thu nhập cá nhân cùng các tiêu chí để định hạn mức số tiền có thể cho vay và đưa ra lãi suất cho vay dài hạn hợp lý nhất. Việt Nam chưa có thông lệ cho vay tiền mua nhà.

Đồng thời, chúng ta cũng chưa có hệ thống cho vay tiền để mua nhà trả góp mà người dân có thể chấp nhận được. Nhà nước cần tính và lập ra các công ty chuyên cho vay mua nhà trả góp.

Như ở Mỹ có 2 công ty lớn chuyên về lĩnh vực này, hay ở Pháp là hệ thống ngân hàng cho vay. Còn tại Việt Nam, lãi suất cao ngất ngưởng như thế, người dân nào mua nổi.

Hơn nữa, doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam quá tham lam, họ xây cái nhà chỉ đáng giá 1 đồng nhưng bán lại 10 đồng…, nên những người chưa có nhà càng khó mua được nhà.

Ở Pháp, nếu bán nhà lời được 10% là tốt lắm rồi. Đồng thời luật quy định rất rõ về việc doanh nghiệp có trách nhiệm bảo đảm chất lượng trong thời hạn 10 năm sau khi đã giao nhà. Doanh nghiệp chủ dự án có trách nhiệm sửa chữa tất cả những gì hư hỏng trong cấu trúc của nó.
 
Vì thế, doanh nghiệp chủ dự án thường mua bảo hiểm cho trách nhiệm phải sửa chữa nhà. Và trách nhiệm bảo đảm chất lượng này cũng cần thiết để dàn xếp vay vốn 20-30 năm với ngân hàng.

Phần lớn các doanh nghiệp xây dựng nhà chấp nhận lợi nhuận hợp lý. Còn ở Việt Nam, doanh nghiệp làm dự án là tính đến khả năng trở thành đại tỉ phú, của 1 đồng bán 1 vạn là bất hợp lý.

Ngành bất động sản các nước thể hiện tỉ lệ rất lớn của GDP, bao gồm cả vật liệu xây dựng và nội thất, do vậy Việt Nam cần quản lý lĩnh vực này tốt hơn cho phát triển được ổn định, bền vững để cung cấp nhà ở cho dân chúng.

Điều mà chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành băn khoăn đó là việc Chính phủ cần có những chính sách vĩ mô can thiệp vào thị trường bất động sản. Các giải pháp như bơm thêm tiền vào một số dự án, hoặc Nhà nước đứng ra mua một số căn hộ, dự án để làm nhà ở xã hội, thu nhập thấp…  chỉ là tạm thời, mà những giải pháp này chỉ giải quyết một phần, chứ không có tác động toàn phần lên thị trường.

Cũng theo T.S Thành, nếu chỉ hạ giá bất động sản thì vẫn chưa đủ để vực dậy thị trường bởi thị trường đang có nhiều lỗ hổng và nghịch lý, mà nghịch lý dễ thấy nhất là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn song không nhiều người có thể bỏ tiền mua, do cung không gặp cầu. Nhu cầu của người dân hiện nay là căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng song thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2 – 3 tỉ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Với thị trường đất thổ cư cũng vậy. Đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội hiện ít nhất cũng có giá 70 triệu đồng/m2. Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200USD/năm) thì muốn có 30 m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải thiện nhà ở còn nhiều hạn chế.

Nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam chỉ số này cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và trong khu vực, đồng nghĩa với việc khả năng mua nhà của người dân Việt Nam càng xa vời vợi. Cụ thể, chỉ số này ở Việt Nam khoảng 26,6; trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; châu Phi là 2,21. Theo tính toán của Liên Hiệp Quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân năm trong khoảng 3-4 là hợp lý. Chỉ số càng cao, người dân càng khó mua được nhà.

Cũng theo T.S Thành, không ai có thể nói trước được giá bất động sản có thể xuống đến mức nào, và đầu ra của các dự án đang xây dựng, hoặc đang trên giấy hiện nay.
 
Thị trường chỉ phục hồi khi có đầu ra, các doanh nghiệp bất động sản bán được hàng, người dân thu nhập tốt, có công ăn việc làm… Nhưng hãy nhìn thực tế hàng loạt doanh nghiệp phá sản, lao động mất việc làm, hàng hóa không bán được, dự án nhà đất  “đắp chiếu”… thì có thể thấy thị trường chưa có khả năng phục hồi.

Vì vậy, những người có tiền cần thận trọng khi đầu tư vào nhà đất thời điểm này.