"Thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều vấn đề, liên quan đến kiểu đầu tư
đổ xô theo đám đông. Ví dụ: phân khúc nghỉ dưỡng ở miền Trung, chung cư cao cấp…
với ý nghĩ giá BĐS chỉ có tăng, như vậy sẽ tạo ra hệ quả là sự sụp đổ thị trường
BĐS"
TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia nghiên cứu khoa học về thị
trường giá cả, đánh giá xung quanh biến động của thị trường bất động sản (BĐS)
Việt Nam hiện nay.
Hiện, thị trường BĐS cả TP. HCM và Hà Nội đều bước
vào giai đoạn giảm giá, khuyến mãi với hàng loạt các phân khúc thị trường, ông
đánh giá thế nào về hiện tượng này?
BĐS hiện nay giảm giá cũng phải
kiểm soát lại. Giảm giá nhiều sau một thời gian tăng mạnh mẽ lại là một câu
chuyện khác. Bây giờ phải nhìn nhận xem BĐS giảm giá so với cái gì. Ví dụ, có
những phân khúc trong vòng 1 năm trở lại đây giá không biến động và bây giờ hạ
thì mới gọi là hiện tượng giảm giá, đặc biệt so sánh với tốc độ lạm phát
tăng.
Bình thường khi tốc độ lạm phát tăng, đồng tiền Việt Nam mất giá,
BĐS được đo bằng đồng tiền Việt Nam thì phải thay đổi theo tốc độ lạm phát, điều
đấy là bình thường. Thế nhưng, có rất nhiều dự án giảm giá là do một thời gian
tăng vô lý, nay giảm giá, vì vậy không thể khẳng định BĐS giảm giá. Bên cạnh đó,
hiện nay giá BĐS Việt Nam chưa được đánh giá hợp lý hay không hợp lý. Nếu, bây
giờ kết luận giá BĐS hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% cũng là có vấn đề. Còn
kết luận giá BĐS Việt Nam quá cao, giờ có giảm 10%, thậm chí 50% thì BĐS vẫn
chưa về giá trị thực của nó.
Bản thân thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều vấn đề, liên quan
đến kiểu đầu tư đổ xô theo đám đông.
Ví dụ: phân khúc nghỉ dưỡng ở miền
Trung, chung cư cao cấp… với ý nghĩ giá BĐS chỉ có tăng, như vậy sẽ tạo ra hệ
quả là sự sụp đổ thị trường BĐS.
TS. Vũ Đình Ánh |
Hiện nay thị trường BĐS Hà Nội đang giảm giá những khu đô thị
và một số dự án, điều này không phản ánh hết được thị trường vì một số dự án ở
thời điểm này không giảm mà vẫn tăng. Không nên đánh giá thị trường một cách
phiến diện trong câu chuyện giảm giá đấy.
Nhiều chủ đầu tư BĐS lo
lắng, khi vốn ngân hàng bị siết, hàng giảm giá vẫn không bán được thì nhiều khả
năng bong bóng BĐS sẽ vỡ?
Năm 1993 trở lại đây có rất nhiều lần BĐS
biến động theo kiểu "sốt nóng", "sốt lạnh" nhưng về cơ bản BĐS Việt Nam vẫn tăng
giá rất cao bất chấp câu chuyện nguồn cung đã được cải thiện. Những cú sốc kiểu
như thế này gần như giúp sắp xếp lại thị trường, sắp xếp lại nguồn cung, kể cả
phân khúc thị trường, xác định phân khúc nào thừa, phân khúc nào thiếu. Tiếp nữa
là xác lập lại cái nguồn vốn nào là quan trọng nhất đối với thị trường BĐS. Ví
dụ, tín dụng cho BĐS nếu như phân tích kỹ chưa chắc đã giảm cho BĐS.
Về
những diễn biến thị trường BĐS hiện nay mà đoán bong bóng BĐS sẽ vỡ là chưa có
cơ sở. Trước hết nên hiểu bong bóng BĐS Việt Nam là cái gì? Có những phân khúc
hiện nay tạo ra bong bóng thị trường BĐS vì vậy có thể vỡ một vài phân khúc thì
có nhưng không phải là tất cả.
Thứ hai, phải trả lời được câu hỏi biểu
hiện vỡ bong bóng của BĐS Việt Nam? Hiện nay, câu chuyện BĐS lớn nhất của Việt
Nam là giảm giá để đẩy hàng. Vì vậy nếu giảm giá như vậy mà vẫn không đẩy được
hàng, dẫn tới các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phá sản. Như vậy có gọi là bong bóng
hay không?.
Thị trường BĐS Việt Nam 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt
đất, 2 lần đóng băng theo chu kỳ 5 năm một lần. Liệu thị trường BĐS hiên nay có
bước vào chu kỳ đóng băng lần thứ 3 theo quy luật?
Theo dõi từ năm
1991- 1993 thì tầm khoảng 20 năm và trong vòng 20 đó thị trường BĐS Việt Nam
chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố nó liên quan đến chính
sách, đặc biệt chính sách liên quan đến quy hoạch, chính sách giao dịch BĐS,
chính sách thu từ BĐS như thuế… Cho đến nay chưa đủ cơ sở để nói đến diễn biến
đóng băng, “sốt nóng”, “sốt lạnh” như vừa qua mà hình thành lên tính chu
kỳ.
Nếu phát hiện ra tính chu kỳ tức là phát hiện ra tính quy luật và
tính quy luật là những yếu tố tác động tới thị trường cũng phải mang tính quy
luật. Rõ ràng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian dài vừa qua chịu nhiều yếu
tố mà những yếu tố luôn phát sinh mới nến khó có thể phát hiện ra tính quy luật
để kết luận khi nào đóng băng. Bây giờ còn quá sớm để rút ra những kết luận như
vậy.
Nửa năm trước đây thì người dân khó mà mua đúng giá BĐS nếu không
qua “cò”. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn được đánh giá thấp về vấn đề công khai,
minh bạch. Với những diễn biến thị trường BĐS như thế này là một cơ hội rất tốt
cho thị trường BĐS hướng tới sự công khai, minh bạch. Hiện thị trường BĐS đã có
nhiều thông tin hơn từ phía chủ đầu tư.
Thị trường BĐS phải có những đợt
điều chỉnh tiếp và điều chỉnh theo hướng nào, mức nào thì người ta phải xác lập
được cái mức cân bằng của thị trường BĐS nếu không thì thị trường BĐS không “sốt
nóng” thì lại “sốt lạnh”.
Xin cảm ơn ông!
+ PHẢN HỒI CỦA BẠN ĐỌC VỀ BÀI VIẾT:
- Tiền sẽ chảy về BĐS nếu ngân hàng hạ lãi suất ? (09/03/2012)
- Dại và khôn! (09/03/2012)
- Khi sự hiếu thắng đưa đường, dẫn lối... (07/03/2012)
- Bi kịch “cung thật, cầu ảo” (07/03/2012)
- DN hết vốn: Sau "đám tang", sẽ là "đám cưới" (07/03/2012)
- “Thủ phạm” gây đội giá nhà đất (07/03/2012)
- Khi dự án “gây án” (07/03/2012)
- Nhà đầu tư ngoại lạc quan với triển vọng dài hạn (07/03/2012)
- Lo chuyện trước mắt, tính chuyện đường dài (05/03/2012)
- Thực hư chuyện bán tháo bất động sản (05/03/2012)
Video
Liên kết hữu ích
Tỷ giá ngoại tệ
Mã | Mua | Bán |
---|