Gom tài sản cho dài hạn

Tuần qua, giới đầu tư Việt Nam khá xôn xao với thương vụ một đại gia Việt đã mua đứt một thị trấn của Mỹ. Trên thực tế, thị trấn Buford chỉ có một công dân duy nhất và rất nhỏ bé, chỉ rộng bằng một trang trại hạng trung (4ha) với những tài sản đáng giá là một trạm xăng, một cửa hàng tiện ích và một căn nhà 3 phòng ngủ.

Thương vụ nổi tiếng không chỉ trong nước mà còn được đưa tin khá rùm beng trên nhiều tờ báo nổi tiếng của Mỹ là bởi sự chính danh của thị trấn này (với mã bưu điện 82052) và người mua là một nhà đầu tư đến từ... Việt Nam.

Sự nổi tiếng một phần còn do cuộc đấu giá được hãng Williams & Williams tổ chức rất hoành tráng và có tới 25 người từ nhiều quốc gia tới tham dự với một màn đấu giá nghẹt thở tới 11 phút (gấp 4 lần thời gian thường thấy trong các cuộc đấu giá khác).

Mức giá chung cuộc cũng cao đến bất ngờ đối với chủ nhân của thị trấn này (ông Don Sammons) là 900.000 USD, gấp 9 lần so với giá khởi điểm.

Bình luận về mức giá này, nhiều người cho rằng nhà đầu tư người Việt đã bị hớ bởi Buford nằm bên một con đường bị đóng cửa khoảng một nửa thời gian mỗi năm, trong khi cũng không ít người lại khẳng định là hời do có thể mang tới nhiều cơ hội kinh doanh, thậm chí có thể có dầu mỏ ở phía dưới.

Tại thời điểm này, chưa thể nói được là mức giá khoảng 19 tỷ đồng như thế là đắt hay rẻ bởi nó còn phụ thuộc vào nhiều thứ. Ngay cả ông Phạm Đình Nguyên, chủ mới của Buford cũng chia sẻ là quyết định ông đưa ra khá nhanh và chưa có kế hoạch cụ thể nào cho thị trấn này.

Mặc dù vậy, có thể thấy rõ là đây không phải là một khoản đầu tư vào bất động sản quá lớn đối với các nhà đầu tư Việt. Tại Hà Nội, với khoản tiền như vậy chỉ đủ để mua một ngôi nhà tương đối bình thường, ở một mặt đường khiêm tốn nào đó. Thậm chí cũng chỉ mua được một căn hộ tương đối cao cấp.

Việc bỏ ra một khoản tiền như vậy mà có được 4ha đất, 1 trạm xăng, một cửa hàng bán cho 100-1.000 người/ngày (theo thông tin từ chủ cũ) và một mã bưu điện... thì trong suy nghĩ của nhiều nhà đầu tư cũng đã đáng lắm rồi. Riêng 4ha đất kia, giả thử ở Việt Nam mà nằm ở ven đường quốc lộ kết nối hai bang lớn như vậy thì giá trị đã cực lớn rồi.

Việc sở hữu một tài sản là bất động sản hoặc liên quan tới bất động sản dường như là mong muốn của khá nhiều nhà đầu tư Việt.

Trong nước, thời gian vừa qua cũng khá sôi động với các vụ mua bán liên quan tới lĩnh vực này.

Trong tuần đầu tiên của tháng 3/2012, giới đầu tư cũng đã khá ồn ào về thông tin một người đã âm thầm mua gần 16% (trị giá hơn 500 tỷ đồng) của một doanh nghiệp bất động nổi tiếng trên sàn chứng khoán là Sudico (SJS).

Thương vụ này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đóng băng và nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang đứng trước nguy cơ phá sản do tỷ lệ nợ/VCSH quá lớn, lãi suất ngân hàng cao và doanh nghiệp không bán được hàng.

Không chỉ đã cạn tiền và vốn để phát triển dự án, SJS đang ở tình hết sức rối ren do tranh chấp giữa các cổ đông lớn với tình hình nhân sự cấp cao chưa được dàn xếp ổn thỏa.

Mặc dù vậy, hầu hết mọi người đều biết rằng SJS đang sở hữu một khối tài sản là các dự án bất động sản với quỹ đất rất lớn với gần 2.000ha nằm ở khu vực phía Bắc và trên 600ha nằm rải rác các tỉnh/thành phía Nam. Trong đó, nổi bật nhất là dự án Nam An Khánh quy mô hơn 243ha. Sau nhiều trục trặc, gần đây,  số phận của dự án Nam An Khánh đã được định đoạt khi Thủ tướng chính phủ cho phép tiếp tục triển khai.

Bên cạnh đó, các vụ Hanel Hà Nội mua lại 100% cổ phần của khách sạn 5 sao Deawoo Hà Nội từ doanh nghiệp Hàn Quốc, hay trước đó là BRG mua khách sạn 5 sao Hilton Opera Hà Nội, Thiên Minh mua lại hệ thống khách sạn và khu nghỉ dưỡng Victoria tại nhiều địa phương ở Việt Nam và Campuchia... cũng cho thấy các đại gia Việt rất quan tâm tới các cơ hội kinh doanh có gắn liền với bất động sản.

BĐS: Trước sau gì cũng được cứu?

Cho dù là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới khủng hoảng gần đây, nhưng thị trường bất động sản vẫn đang được vực dậy để tránh những hậu quả xấu khác có thể xảy ra.

Hôm 6/4 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức lấy ý kiến góp ý trực tiếp vào dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.

Trong đó, một điểm dự kiến được thay đổi rất quan trọng là về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.

Cụ thể, cơ quan chức năng đang tính khả năng hạ hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản, chứng khoán từ 250% xuống còn 150% và áp tỷ lệ cho vay so với vốn huy động 95% và 100% đối với các ngân hàng thương mại và công ty tài chính.

Nếu được áp dụng, quy định mới có thể sẽ khiến dòng tiền được nới ra cho bất động sản và chứng khoán.

Cùng ngày (6/4), một đại diện của NHNN cho biết, NHNN tiếp tục nghiên cứu các tỷ lệ cho vay phù hợp đối với các đối tượng không khuyến khích như cho vay tiêu dùng, vay mua nhà ở và loại trừ thêm các đối tượng nằm trong diện này.

Trước đó, NHNN cũng đã hai lần cởi trói tín dụng cho bất động sản với việc đưa bốn nhóm ra khỏi danh mục không khuyến khích (phi sản xuất).

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết sẽ trình Chính phủ Quỹ tiết kiệm nhà ở và đưa vào vận hành thí điểm vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau và đang xem xét mua lại một số dự án có giá bán 15-17 triệu đồng/m2 để làm nhà công vụ vì giá hiện tại đang thấp.

Trong một động thái gần đây, Chính phủ cũng đã đồng ý với đề xuất bỏ khung giá đất do liên bộ Tài chính, Tài nguyên Môi trường kiến nghị và chủ trương còn chờ quyết định cuối cùng từ Quốc hội.

Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn chưa mấy khởi sắc. Các doanh nghiệp bất động sản đa số vẫn đang nằm trong tình trạng nguy hiểm do dự án dang dở nhiều, vay nợ khổng lồ và không bán được hàng. Các ngân hàng thì đang đeo trên người những khoản nợ xấu lớn.

Việc giải cứu thị trường bất động sản thời gian vừa qua gây tranh cãi khá sâu sắc. Nhiều người cho rằng, giải cứu bất động sản để ổn định hệ thống ngân hàng, để ngăn chặn tình trạng tăng trưởng GDP sụt giảm, và góp phần giúp quá trình tái cấu trúc nền kinh tế diễn ra nhanh hơn.

Nhưng cũng có không ít người lo ngại thị trường bất động sản hiện giờ đã bong bóng, chưa xì được bao nhiêu, giờ tiếp thêm dopping thì sẽ tái phát bệnh và sụp đổ bất cứ lúc nào. Giá bất động sản hiện giờ vẫn đang quá cao, vượt tầm với của đa số người dân.

Còn khá nhiều vấn đề cần tranh luận nhưng dường như sự suy sụp của một bộ phận không nhỏ của các doanh nghiệp bất động sản và tính cấp thiết của việc tái cấu trúc ngân hàng đang buộc các quan chức năng phải dồn dập đưa ra các biện pháp giải cứu?

Và dường như các đại gia đã trông thấy được xu hướng này và vẫn đang tập trung dồn tiền vào các dự án vàng, mảnh đất vàng. Giá bất động sản có lẽ vì thế mà khó giảm sâu hơn như mong đợi của nhiều người. Việc đầu tư để phát triển sản xuất kinh doanh, đầu tư vào xây dựng thương hiệu và thị trường có thể vẫn chưa thực sự hấp dẫn những người nhiều tiền, lắm của.