Một khả năng có thể xảy ra là bản quy hoạch Hà Nội sẽ giúp nhiều dự án treo "hạ cánh an toàn". Lượng hàng bị "kẹp" của doanh nghiệp BĐS sẽ xả trong 4-5 năm tới bằng chính nghịch lý chỉ số giá nhà đất cao gấp 25 lần mức thu nhập trung bình của người dân Việt Nam?

Lượng "kẹp hàng"

Tự thân bản quy hoạch Hà Nội không phải là chuyện mới mẻ. Đồ án quy hoạch này đã được Chính phủ chỉ đạo Viện Quy hoạch soạn thảo từ nhiều tháng trước. Song những điểm nhấn đáng chú ý nhất liên quan đến bản quy hoạch chính là "không gian xanh", tuyến trục Hồ Tây - Ba Vì và số phận của các dự án "treo".

750 dự án trên địa bàn Hà Nội có liên quan từ mức độ khá mật thiết đến rất mật thiết với ý đồ quy hoạch - trong thực tế đã tồn tại dai dẳng từ các đợt cấp phép trong mấy năm gần đây.

Chuyện dự án "chạy" trước quy hoạch cũng là một hiện tượng rất phổ biến xảy ra ở Việt Nam từ nhiều năm nay, mà có thể lấy mốc khởi điểm của hiện tượng này là vào những năm 1994-1995 khi bắt đầu con sóng bất động sản (BĐS) lớn đầu tiên trên phạm vi toàn quốc. Từ năm 2007 đến nay, sau đợt tăng giá BĐS ở Hà Nội, trong khi quy hoạch thủ đô luôn đủng đỉnh thì rất nhiều dự án vẫn được các cấp chính quyền và bộ ngành cấp phép, ồ ạt ra đời.

Song trùng với sự ồ ạt đó là nhiều lớp sóng dư luận và công luận liên tục bức xúc về hiện tình dự án quá manh mún và có nguy cơ băm nát quy hoạch. Thế nhưng dư luận cuối cùng vẫn chỉ là dư luận với sự thất thế truyền thống của nó, còn dự án vẫn tiếp nối lũ lượt khai sinh.

Từ giữa năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội đột nhiên bùng nổ. Một khối lượng khổng lồ đất nền của các đại gia BĐS vốn đã nằm trong tình trạng "kẹp hàng" (có thể hiểu nôm na là không bán được) trong suốt đợt khủng hoảng kinh tế năm từ 2008 đến gần giữa năm 2009, đã được "giải phóng" với giá cao gấp 2-3 lần so với mặt bằng giá đáy của chúng.

Tiếp theo làn sóng sôi trào này, nhiều đại gia BĐS lại tiếp tục vung tiền đổ vào các dự án mới. Mà muốn có dự án mới tất phải có đất mới. Thế là nhiều khu vực trên địa bàn vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, kể cả vùng núi Ba Vì xa xôi cũng đã được "trưng dụng" để trở thành thị trường đất đai buôn qua bán lại. Những cơn sốt giá cục bộ nối tiếp nhau.

Cứ sau mỗi đợt sốt đất cục bộ, trong lúc giới đầu cơ hể hả chia lãi và chúc mừng nhau thì lại có hai đối tượng vừa khóc ròng vừa méo mặt: những người dân có đất bị "trưng dụng" chỉ với mức giá bằng 1/10-1/5 giá thị trường, và những nhà đầu tư thứ cấp trót "ôm" hàng giá đỉnh của đám đầu cơ.

Song cơn sốt đất nền giai đoạn 2009-2010 đã không giải quyết được toàn bộ nhu cầu của giới đầu cơ BĐS Hà Nội. Ngoài những đại gia lớn - loại "cá mập" thao túng thị trường - vẫn còn nhiều doanh nghiệp BĐS nhỏ không kịp "thoát hàng", hoặc dự án chưa kịp hoàn chỉnh thành sản phẩm để bán cho khách hàng.

Một phần dự án chưa kịp hoàn chỉnh ấy vẫn còn tồn đọng cho tới nay, nằm rải rác tại các khu vực dân cư có, công nghiệp có, kể các các "đô thị vệ tinh" (một kiểu cường ngữ vốn được giới kinh doanh BĐS Việt Nam rất ưa chuộng, kéo theo làn sóng "đô thị hóa" với vài trăm "đô thị" ra đời trên toàn quốc).

Chính vì muốn giải quyết lượng "hàng" tồn đọng từ bấy lâu nay và "hàng" sẽ được tung ra bán trong những năm tới, trong đó chủ yếu là phân khúc đất nền và khoảng 35.000 căn hộ trung - cao cấp, giới chủ đầu cơ BĐS phải làm mọi cách để các dự án của họ được tiến hành thuận lợi.

Không ít dự án nằm trên địa bàn Hà Nội đã bị treo từ nhiều năm qua. Không ít diện tích đất nông nghiệp của nông dân đã bị "chuyển đổi mục đích" thành các khu đô thị nhưng vẫn đang trong tình trạng hoang hóa do doanh nghiệp BĐS thiếu vốn và vướng quy hoạch. Đó là một sự lãng phí và cũng là một nghịch lý khó tưởng tượng!

Thuyết "bàn tay vô hình"

Đó cũng là lý do tại sao tại Hà Nội lại xuất hiện dư luận về chuyện một số đại gia BĐS đã nhúng "bàn tay vô hình" của họ vào đồ án quy hoạch thủ đô với tầm nhìn đến năm 2050 để cuối cùng, dự án của giới đầu cơ BĐS sẽ không bị "bức tử".

Xin nhắc lại, nếu người ta đã đặt ra vấn đề 750 dự án BĐS tại Hà Nội có nguy cơ bị xóa sổ, thì ngay sau khi đồ án quy hoạch Hà Nội được phê duyệt, đã chắc chắn có hơn 200 dự án thoát khỏi vùng nguy hiểm. Số còn lại sẽ là một cuộc "cân đong đo đếm" giữa chủ dự án và các cơ quan có chức năng triển khai quy hoạch như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính quyền địa phương... , mà theo cách bình luận của một chuyên gia cao cấp ngành tài nguyên, thì hẳn sẽ phát sinh không ít tiêu cực.

Trục Hồ Tây - Ba Vì cũng nằm trong bối cảnh nhập nhoạng trên. Từ trước khi được phê duyệt chính thức, tuyến trục này đã trở thành một tiêu điểm gây tranh luận, tranh cãi khá lớn trong dư luận và giới chuyên môn.

Đa số các chuyên gia, nhà khoa học đã không đồng tình với sự cần thiết phải "vẽ" tuyến trục này vì nó chẳng mang lại ý nghĩa lớn lao nào về quốc kế dân sinh, trong khi tiền bạc đổ vào làm đường và những cụm phụ trợ hai bên tuyến trục sẽ lên đến 60.000-70.000 tỷ đồng. Ngược lại, cơ quan quy hoạch và một số bộ ngành liên quan lại kiên quyết bảo vệ quan điểm cần phải thực thi trục Hồ Tây - Ba Vì, với nhiều lý do ích nước lợi nhà. Cuối cùng, kết quả này đã được bảo lưu.

Trục Hồ Tây - Ba Vì, cũng như những tuyến giao thông mới trên địa bàn Hà Nội có liên đới với sinh mệnh của nhiều doanh nhân BĐS, sẽ còn kéo theo việc giải tỏa một số lượng lớn các gia đình, hộ dân dọc theo quyến quy hoạch. Nếu không cẩn trọng, không bồi thường thỏa đáng đối với đất đai của người dân thì lại phát sinh, lại dẫn đến chuyện người dân kéo nhau đi khiếu kiện, tố cáo tiêu cực...

Dự án "treo" và tầm nhìn 5 năm

Tại hội nghị bàn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất nhằm phục vụ việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức, một trong những vấn đề được tập trung bàn thảo là tình trạng dự án "treo".

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vấn đề phân cấp, phân quyền trong giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng dự án "treo" xuất hiện ngày càng nhiều, gây lãng phí tài nguyên đất và đặc biệt làm ảnh hưởng đến đời sống, gây bức xúc cho người dân trong vùng dự án.

Một thống kê chưa đầy đủ của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cũng đã cho thấy, diện tích đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng hiện khoảng 299.719ha. Trong đó, diện tích để hoang hóa hơn 250.000ha, thuộc quyền quản lý của hơn 2.400 tổ chức. Riêng diện tích chưa đầu tư hoặc xây dựng chậm chiếm tới gần 49.000ha.

Với các dự án BĐS, cả nước hiện có khoảng 2.500 dự án, trong đó có 1.200 dự án thuộc diện được Nhà nước giao, cho thuê đất, nhưng chưa đưa vào sử dụng (diện tích hơn 130.000ha), tập trung ở Hà Nội, TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Nam, Nam Định...

Không ít dự án nằm trên địa bàn Hà Nội đã bị treo từ nhiều năm qua. Không ít diện tích đất nông nghiệp của nông dân đã bị "chuyển đổi mục đích" thành các khu đô thị nhưng vẫn đang trong tình trạng hoang hóa do doanh nghiệp BĐS thiếu vốn và vướng quy hoạch. Đó là một sự lãng phí và cũng là một nghịch lý khó tưởng tượng!

Như vậy, một khả năng có thể xảy ra là bản quy hoạch Hà Nội sẽ "giúp" nhiều dự án treo được "hạ cánh an toàn". Lượng hàng còn bị "kẹp" của doanh nghiệp BĐS, bao gồm dạng thành phẩm, bán thành phẩm và cả loại chưa biết có ra được bán thành phẩm hay không, nhiều khả năng sẽ được tiêu hóa cơ bản chính bằng nghịch lý chỉ số giá nhà đất cao gấp 25 lần mức thu nhập trung bình của người dân ở Việt Nam.

Quá trình tiêu hóa trên sẽ được cái dạ dày của doanh nghiệp BĐS nghiền nhừ một cách nhẫn nại, không phải ngay trong năm 2011, mà có thể kéo dài đến 4-5 năm tới. Chỉ khi nào số hàng tồn kho đã được tiêu hóa hết, sự co bóp của cái dạ dày ấy mới chịu nghỉ ngơi.

Bộ trưởng mới của ngành xây dựng - ông Trịnh Đình Dũng - trong một phát biểu với báo giới về chuyện có cần "giải cứu" thị trường BĐS hay không, đã nói: "Tiền của nhà đầu tư cũng là tài sản xã hội, chúng ta phải có trách nhiệm bảo vệ nó để nó phát triển một cách bền vững ổn định".

Chúng ta nên hiểu những hàm ý của lời phát biểu này như thế nào?