Lượt thăm:221704620   Đang Online: 840

Số lượt xem: 2735
Gửi lúc 14:31' 28/08/2011
Phí dịch vụ chung cư - Chuyện chưa bao giờ cũ

Những năm gần đây, bộ mặt đô thị Hà Nội thay đổi chóng mặt với hàng trăm tòa nhà cao tầng mọc lên từ nội đô đến ngoại thành, gây một áp lực rất lớn lên hạ tầng kỹ thuật đô thị như giao thông, cấp nước, thoát nước, điện, vệ sinh môi trường…

Không dừng lại ở đó, khi dân cư đến ở, những mâu thuẫn sâu sắc giữa chủ đầu tư và người dân liên tục phát sinh mà vẫn chưa được giải tỏa. Nếu không có hướng giải quyết, những mâu thuẫn dạng này sẽ lại tạo thêm áp lực lên xã hội, gây ra những bất ổn và những phí tổn không đáng có.

Bài 1: Từ đối tác thành đối thủ

Trong số những vụ việc điển hình, mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư (CĐT) tòa nhà Keangnam xung quanh mức phí "trên trời" của các dịch vụ trong tòa nhà này đang nóng lên từng ngày. Dư luận đang quan tâm, theo dõi những diễn biến của vụ kiện cáo. Vậy là, đang từ quan hệ đối tác, chỉ vì thiếu những thỏa thuận mang tính pháp lý rõ ràng từ trước, sự giằng co đẩy lên, kéo xuống đã khiến người dân và CĐT trở thành những... đối thủ của nhau.

Keangnam - Ở chưa ấm chỗ đã nóng vì... bức xúc

Để tìm hiểu những bức xúc của cư dân Keangnam, tôi hẹn gặp ông Trần Xuân Trạch đang sống tại căn hộ A1609, tầng 16 nhà A Keangnam, Mễ Trì, Từ Liêm. Sau khi đưa xe máy vào nhà để xe, tôi sững người khi cầm chiếc vé xe ghi đầy đủ biển số xe với mức giá 20.000 đồng/xe. Qua một lần cửa tự động, gặp một nữ lễ tân, sau khi khai báo họ tên, trả lời câu hỏi đến gặp ai, ở phòng bao nhiêu và phải để lại một bằng lái xe máy, tôi được cô lễ tân đưa qua một lần cửa tự động nữa, rồi vào thang máy đã được ấn số tầng 16. Nhiều lớp cửa như thế hẳn là an ninh ở đây phải tốt lắm!?

Phí dịch vụ tại KĐT The Manor quá cao gây bức xúc cho người dân.

Mới bước vào nhà, ông Trạch đã than phiền với tôi về chất lượng nhà mà ông phải mua với giá 3.000 USD/m2 là không giống như hứa hẹn. Dẫn tôi đi quanh căn phòng 160m2 có tổng giá trị lên tới 9,2 tỷ đồng, ông Trạch chỉ rõ các lỗi xây dựng. Đây là sàn phòng ngủ nhỏ, trong quảng cáo ghi là lát bằng gỗ thịt nhưng thực tế là chỉ lát gỗ phía trên còn ở dưới là gỗ ép. Này là cửa ngăn phòng khách với phòng ngủ lớn không đúng chủng loại cam kết và đã hỏng. "Cái cửa này tôi đã yêu cầu thay nhiều lần nhưng phải đến khi tôi làm um lên thì họ mới cho thay cửa khác", ông Trạch nói. Bây giờ còn nhiều nhà yêu cầu CĐT (Công ty TNHH một thành viên Keangnam - Vina) thay nhưng họ cứ lờ đi. Vào phòng tắm, ông Trạch lấy tay gõ lên tường rồi bảo: "Họ chỉ lát đá bên ngoài còn bên trong là tường thạch cao. Nước mà ngấm vào thì tường thạch cao sao chịu nổi?". Có vẻ như CĐT của tòa nhà Keangnam đã cố tình "treo đầu dê, bán thịt chó"?

Như thế nào đã hết. Mới dọn về ở từ giữa tháng 5-2011, đến nay sau hơn 3 tháng sống trong căn hộ được quảng cáo có chất lượng "năm sao", ông Trạch phải chịu hết bức xúc này đến bức xúc khác. Chất lượng nhà thì không như cam kết, phải nộp hết tiền mới được giao chìa khóa rồi dẫn lên nhận nhà. Sau đó, CĐT lại áp đặt cư dân trả mức phí dịch vụ chung cư quá cao (0,99 USD/m2 tương đương 21.000 đồng/m2) và đòi thu luôn 3 tháng liền, nếu chậm nộp tiền hoặc nộp không đủ thì sẽ không giao chìa khóa nhà… Những bức xúc của ông Trạch cũng là những bức xúc chung của hàng trăm hộ dân đang ở trong tòa nhà "năm sao" với nhiều hạng mục chưa hoàn thành này.

Ngay khi nhận thấy những điều vô lý ở tòa nhà này, cư dân Keangnam đã họp và thành lập Ban đại diện lâm thời (ĐDLT) để đưa ra những kiến nghị. Tuy nhiên, CĐT có thái độ hợp tác không tích cực, tìm cách lảng tránh những điểm kiến nghị cốt yếu. Để tiếp tục đấu tranh với CĐT, tập thể cư dân Keangnam đã nhờ đến Văn phòng Luật sư BQH và cộng sự (BQH&Associates).

Ép quá, sinh ra khiếu nại

Ngày 13-6, đại diện cho các chủ sở hữu căn hộ tại tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Towers, BQH& Associates đã gửi một văn bản khiếu nại đến ông Ha Jong Suk, Chủ tịch Công ty Keangnam-Vina. Văn bản khiếu nại này đề nghị CĐT giải quyết những yêu cầu chính của các cư dân tại tòa nhà Keangnam: phí trông giữ phương tiện (gồm ô tô, xe máy) vượt quá mức mà UBND TP Hà Nội quy định; phí quản lý chung cư (0,99 USD/m2) quá cao so với mức phí hiện hành được áp dụng tại các chung cư cao cấp trong trung tâm Hà Nội; thời hạn bắt đầu thu phí quản lý khi chung cư chưa đi vào hoạt động chính thức là vô lý; chênh lệch giá trị thanh toán do chênh lệch tỷ giá.

Kiểm tra thiết bị phòng cháy chữa cháy tại khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm.

Sau khi đoàn kiểm tra liên ngành của UBND TP Hà Nội vào kiểm tra đã lập biên bản xử phạt hành chính vì lỗi thu phí xe ô tô cao hơn quy định của UBND TP, CĐT đã giảm giá trông giữ xe của cư dân Keangnam xuống bằng mức giá quy định nhưng lại chỉ áp dụng từ ngày 26-7 khi Sở Tài chính có công văn thẩm định phí trông giữ phương tiện tại tầng hầm của tòa nhà. Không những thế, CĐT lại tăng giá trông giữ xe máy, ô tô của khách đến Keangnam lên mức 20.000 đồng/1 lượt xe máy và 30.000 đồng/1 xe ô tô trong 2 giờ, quá 2 giờ thì tính lũy tiến. Ông Trần Xuân Trạch phàn nàn, nếu tôi cứ ở đây thì dần mất hết họ hàng, bạn bè. Ông Trạch phân tích: "Ra, vào nhà đã khó, gửi xe máy lại mất đến 20.000 đồng một lượt, mỗi tháng người ta phát cho 15 phiếu giảm giá cho xe máy nghĩa là nếu có hơn 15 lượt xe tới thăm hỏi tôi thì khách phải trả tới 20.000 đồng một xe máy. Giá trông ô tô tính lũy tiến như thế thì chỉ cần khách ngủ lại một đêm cũng mất đến mấy trăm nghìn đồng". Ông Trạch cho biết thêm, mặc dù mức phí quản lý đưa ra cao ngất như thế nhưng an ninh không bảo đảm, cửa phòng A1610 ngay cạnh vẫn bị cạy, con gái ông vẫn mất máy tính khi quên không khóa cửa xe ô tô và chất lượng các dịch vụ từ vệ sinh, bảo vệ và lễ tân cũng không tương xứng vì CĐT lại thuê những người không chuyên nghiệp. Đó là chưa kể hệ thống thang máy được giới thiệu là hiện đại nhất Việt Nam nhưng chỉ riêng bản thân ông Trạch cũng đã bị nhốt hai lần trong cầu thang máy…

Theo bà Trịnh Thúy Mai, Trưởng ban ĐDLT cư dân Keangnam, mặc dù cư dân đã nhiều lần yêu cầu CĐT gặp gỡ để giải tỏa những mâu thuẫn nhưng ông Ha Jong Suk, Chủ tịch Công ty Keangnam-Vina liên tục trì hoãn với lý do bận việc. Gần đây nhất, ngày 11-8, sau nhiều lần trì hoãn, ông Ha đã có cuộc làm việc chính thức với Ban ĐDLT của cư dân kéo dài từ 17 giờ 30 đến 23 giờ tại văn phòng Chestnut, tầng 1 nhà B. Bà Mai cho biết, tất cả những điểm quan trọng nhất để cư dân có thể chấp nhận mức phí quản lý cao bằng Golden West Lake đều bị phía Keangnam kiên quyết từ chối. Cụ thể, những tiện ích công cộng như phòng đọc, phòng bóng bàn, bi-a, sân tennis, bể bơi sẽ giữ nguyên vì tòa nhà Keangnam không còn diện tích trống. Việc miễn phí hoàn toàn bể bơi và phòng tập cũng không được xem xét mà Keangnam chỉ có thể áp dụng giá dịch vụ ưu đãi với cư dân của tòa nhà. Vì những yêu cầu của cư dân về các tiện ích công cộng không được CĐT đáp ứng, Ban ĐDLT đã chính thức từ chối chấp nhận mức phí quản lý 18.600 đồng/m2 do CĐT đưa ra (sau khi giảm xuống từ 21.000 đồng/m2).

"Do những thắc mắc chính chưa được CĐT giải trình thỏa đáng và những yêu cầu cốt yếu của cư dân Keangnam chưa được đáp ứng, chúng tôi sẽ tiếp tục đấu tranh", bà Mai khẳng định.

The Manor - Mâu thuẫn kéo dài 4 năm

Nếu như những mâu thuẫn giữa cư dân và CĐT ở Keangnam đang lên đến đỉnh điểm, những mâu thuẫn giữa cư dân đang sống ở The Manor với CĐT là Công ty TNHH Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Bình Minh (BITEXCO) lại vẫn tồn tại kể từ 4 năm nay.

Bà Nguyễn Nhung Hạnh, Tổ trưởng Tổ dân phố số 3 The Manor và Villas (xã Mễ Trì Hạ, huyện Từ Liêm) cho biết, qua 4 năm, nhìn bề ngoài có vẻ êm êm nhưng những mâu thuẫn chính giữa cư dân The Manor với BITEXCO vẫn còn tồn tại. Thứ nhất, trong khi cư dân coi tầng hầm của The Manor thuộc sở hữu chung thì CĐT lại khăng khăng thuộc sở hữu riêng của CĐT nhưng không đưa ra được chứng cứ cụ thể để chứng minh. Thứ hai, người dân đã về sống ở The Manor được 4 năm nhưng CĐT cố tình không đứng ra tổ chức họp và thành lập ban quản trị nhà chung cư (viết tắt BQT) theo quy định của pháp luật. Thứ ba, đã 4 năm trôi qua mà người dân ở The Manor vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ đỏ) trong khi hợp đồng mua căn hộ nêu rõ CĐT có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục pháp lý để bên mua nhận được sổ đỏ trong vòng 4 tháng kể từ ngày hoàn thành thủ tục hoàn công của The Manor. Bà Hạnh nhấn mạnh, chính vì 3 điểm mấu chốt này chưa được giải quyết nên phí dịch vụ quản lý của The Manor vẫn do CĐT quyết định.

"Năm 2007, CĐT đưa ra giá dịch vụ chung cư cao ngất như để nắn gân người dân. Năm 2008, cư dân The Manor thành lập Ban ĐDLT và đã tự tính giá dịch vụ chỉ là 4.500 đồng/m2 trong khi CĐT đưa ra giá 6.600 đồng/m2…", bà Hạnh cho biết. Hai năm 2009-2010, CĐT đưa ra giá 7.500 đồng/m2 nhưng người dân tự tính giá chỉ có 6.500 đồng/m2. Năm 2011, bà Hạnh đã họp tổ dân phố và đề nghị tạm thu giá dịch vụ 8.000 đồng/m2 và người dân đã nộp đủ tiền cho 6 tháng đầu năm.

Trong 4 năm qua, cuộc "đấu tranh" của cư dân The Manor với BITEXCO vẫn không hề ngừng nghỉ. Người dân đã yêu cầu chính quyền xã cho thành lập tổ dân phố để có thể gửi công văn, đơn kiến nghị cho đúng thủ tục. Người dân đã nhiều lần đề nghị CĐT họp với dân và bầu ra BQT để bảo đảm quyền lợi cho cả hai bên nhưng CĐT cố tình không tổ chức. "Thực tế là chúng tôi không chê giá dịch vụ đắt miễn là các dịch vụ có chất lượng tương xứng", bà Hạnh nói. Đến năm 2010, CĐT vẫn chưa cho nước vào bể bơi. Năm nay, người dân ở đây đấu tranh bằng được để vận hành 3 bể bơi.

Trong khi mâu thuẫn cũ vẫn chưa được giải quyết thì mâu thuẫn mới đã nảy sinh. Mới đây, CĐT có động thái làm sổ đỏ cho cư dân. Người dân chưa kịp vui khi đọc thông báo này đã kịp bức xúc về những nội dung trong đó. Ngày 30-6, CĐT đưa thông báo tới dân và yêu cầu phải nộp hồ sơ vào ngày 12-7, nghĩa là người dân chỉ có 12 ngày để chuẩn bị hồ sơ. Cũng trong thông báo này, CĐT yêu cầu cư dân phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% tính theo tỷ giá USD hiện tại mà không phải là giá quy đổi lúc mua nhà theo hợp đồng đã ký… Bà Hạnh mang những thắc mắc của mình lên hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai tại số 10 Đặng Dung thì được biết CĐT chưa hề hoàn thành 5 thủ tục cần thiết đối với cơ quan có thẩm quyền mà đã đòi hỏi cư dân phải làm thủ tục.

Và cứ thế những mâu thuẫn mới lại tiếp nối những mâu thuẫn cũ. Đến nay, cư dân của chung cư: The Manor, Keangnam, Sky City, Golden West Lake, 93 Lò Đúc và 101 Láng Hạ đã gửi một bản kiến nghị tới các cấp, các ngành liên quan.

 

Bài 2: Điểm sáng giữa thời  ... loạn phí


Trong khi tại các khu chung cư, giá các loại phí đang "loạn cào cào" thì có một đơn vị mang tên: "HTX nhà ở Thụy Điển" hoạt động rất hiệu quả. 192 hộ dân mà HTX này quản lý chỉ phải nộp phí dịch vụ chung cư với mức thấp nhất Hà Nội nhưng lại có chất lượng cao mà còn giúp người dân ở đây có công ăn việc làm, tạo thêm thu nhập. Mỗi một căn hộ ở đây chỉ phải nộp phí dịch vụ chung cư với mức 30.000 đồng mỗi tháng - một mức phí dịch vụ gần như chỉ mang tính tượng trưng trong thời "bão" giá.

Từ một nhà tái định cư xuống cấp

Chung cư cao tầng 17T10 trên đường Nguyễn Thị Định, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính là tòa nhà được dành toàn bộ để tái định cư cho 192 hộ dân phải di dời khi Hà Nội giải phóng mặt bằng để mở rộng nút giao thông Ngã Tư Sở và xây dựng cầu vượt. Sau khi hoàn thiện, tòa nhà này được bàn giao cho Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (QL&PTN) quản lý và khai thác dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, tòa nhà chung cư này gần như bị bỏ mặc, chất lượng nhà xuống cấp, đời sống của những cư dân tái định cư khổ cực nhiều bề.

Căng tin tự phục vụ của HTX nhà ở Thụy Điển (nhà 17T10, Trung Hòa, Nhân Chính).

Ông Nguyễn Duy Cường đang ở phòng 10 tầng 11 kể lại, những ngày đầu khi gia đình ông cùng các hộ dân Ngã Tư Sở lên đây, nhà 17T10 như là một chung cư bỏ trống. "Ai ra, ai vào cũng được, an ninh trật tự không bảo đảm, cầu thang máy thì bị hỏng liên tục, thậm chí đã có em bé bị ngất vì bị nhốt trong thang máy, bóng đèn thì bị cháy, trần nhà bị bong, tường nhà bị rộp, nền nhà lún nứt, cấp nước hỏng, hệ thống thoát nước thải cũng hỏng… Ngày mới đến chúng tôi cực khổ đủ đường!", ông Cường nói. Người dân đã nhiều lần yêu cầu đơn vị quản lý đến sửa chữa những hỏng hóc nhưng thường là nhận được sự im lặng hoặc nếu có sửa chữa thì rất chậm. Ông Cường bức xúc: "Chúng tôi tuân thủ chủ trương của nhà nước, hy sinh nhà cửa, mất cả kế sinh nhai để giải phóng mặt bằng xây dựng nút giao thông Ngã Tư Sở. Nhưng khi dọn đến đây, gia đình tôi chịu quá nhiều thiệt thòi". Những bức xúc của ông Cường cũng là những bức xúc của gần 1.000 người dân từ Ngã Tư Sở chuyển về 17T10. Không chỉ vậy, trong khi người dân mới chuyển đến vẫn phải đóng phí dịch vụ cho Công ty QL&PTN và toàn bộ diện tích tầng 1 đã được công ty này cho người nơi khác thuê với giá rẻ, còn tầng hầm công ty dùng để kinh doanh trông giữ xe.

Đến giữa năm 2006, trước thực trạng chất lượng nhà xuống cấp nghiêm trọng mà không thấy bóng dáng của đơn vị quản lý đâu, người dân đã nhiều lần kêu gọi Công ty QL&PTN tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban Quản trị (BQT) tòa nhà nhằm tìm hướng giải quyết những vấn đề làm người dân bức xúc. Tuy nhiên, "nay họ lấy lý do này, mai họ lấy lý do khác để không thực hiện yêu cầu chính đáng của người dân", ông Phạm Đình Thái trú tại phòng 2 tầng 9 nói. Theo Luật Nhà ở 2005, sau một năm đi vào hoạt động và có hơn 50% dân đến ở thì phải thành lập BQT để điều hành tòa nhà chung cư. Ông Thái nhớ lại, khi thấy không thể trông chờ đơn vị quản lý đứng ra tổ chức hội nghị, cư dân 17T10 đã đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư và mời họ xuống để tham gia nhưng họ không xuống. Do đó, BQT do dân bầu ra gồm tổ trưởng, tổ phó, đại diện chi bộ, đại diện cựu chiến binh… phải gắn thêm hai chữ "lâm thời" vào đằng sau cho hợp lý.

Gian nan tìm lối thoát

Tình trạng BQT lâm thời vẫn tồn tại từ đó (2006) cho đến nay (2011). Duy nhất có một lần vào cuối năm 2008, Công ty QL&PTN đã đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng đến khi hội nghị diễn ra công ty này không có ai tham gia cho dù chính công ty phát giấy mời dân tới dự.

Theo quy định của pháp luật, BQT không được khai thác, vận hành tòa nhà, tổ dân phố cũng không được tham gia vận hành tòa nhà mà chỉ có quyền giám sát. Việc quản lý, vận hành tòa nhà phải thuộc một đơn vị có đủ tư cách pháp nhân và chức năng. Ông Phạm Đình Thái phân tích, cho đến cuối năm 2007, những vấn đề tồn tại xung quanh tòa nhà 17T10 vẫn chưa có hướng giải quyết, đơn vị được giao quản lý thì vô trách nhiệm, đại diện của nhân dân muốn nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân thì lại không có quyền vận hành, khai thác tòa nhà.

Trong lúc BQT lâm thời của 17T10 đang loay hoay tìm lối thoát, may mắn là cuối năm 2007, Đề án HTX nhà ở quản lý nhà chung cư cao tầng theo mô hình Thụy Điển do Liên minh HTX Việt Nam và Liên đoàn HTX nhà ở Vương quốc Thụy Điển phối hợp nghiên cứu đã quyết định chọn nhà 17T10 để thực hiện thí điểm. Đầu năm 2008, UBND quận Cầu Giấy đã cấp giấy phép kinh doanh cho HTX nhà ở Thụy Điển với những tiêu chí do Liên minh HTX Việt Nam và Liên đoàn HTX nhà ở Vương quốc Thụy Điển vận dụng luật pháp, thực tế ở Việt Nam.

Ông Phạm Đình Thái cho biết, HTX này bao gồm BQT lâm thời, tổ dân phố phối hợp điều hành. Hiện tại, ông Tổ trưởng tổ dân phố vừa là Trưởng BQT lâm thời vừa là Chủ nhiệm HTX, hai ông tổ phó cũng vừa là phó BQT lâm thời cũng kiêm chức vụ Phó Chủ nhiệm HTX. Ông Phạm Đình Thái chính là một trong hai vị Phó Chủ nhiệm HTX nhà ở Thụy Điển. "Hiện nay, mọi việc liên quan đến tòa nhà 17T10 đều do cái ông "ba trong một" này tổ chức, điều hành", ông Thái nói hài hước, "Từ kinh doanh trông giữ xe, ăn uống, trông giữ trẻ, đến ma chay, cưới hỏi, quảng cáo, rửa và sửa chữa xe…". Vì mô hình HTX nhà ở mô hình đầu tiên được triển khai ở Hà Nội cũng như trên toàn quốc nên các chuyên gia Thụy Điển và chuyên gia của Liên minh HTX Việt Nam đã tư vấn cặn kẽ cho Ban chủ nhiệm HTX.

Mô hình mới, dân hưởng lợi

Ông Nguyễn Duy Cường hiện đang ở tại phòng 10 tầng 11 vui vẻ nói: "Cái HTX này cũng hay lắm! Nó giúp bản thân tôi cùng nhiều người ở đây có công ăn việc làm, vừa để khuây khỏa vừa có thu nhập để duy trì cuộc sống". Giống như nhiều người khác, trước khi chuyển về 17T10, ông Cường ở số nhà 76 Đường Láng - Ngã Tư Sở cùng gia đình kiếm sống bằng cửa hàng phở. Sau khi gia đình ông Cường chuyển về 17T10 do Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án mở rộng Ngã Tư Sở và xây cầu vượt, ông Cường không còn kế sinh nhai. Đến khi HTX nhà ở Thụy Điển thành lập tổ bảo vệ đồng thời kinh doanh trông giữ xe, ông Cường mới có việc làm với thu nhập hơn 2 triệu đồng mỗi tháng. Tổ bảo vệ và trông giữ xe có 10 lao động như ông Cường mỗi tháng nộp lại cho HTX khoảng 8 triệu đồng. Đến nay, HTX đã lo được việc làm và thu nhập ổn định cho 20 người, và khoảng 20 người tham gia làm việc thời vụ.

HTX nhà ở Thụy Điển hoạt động không những giúp 192 hộ dân ở đây chỉ phải nộp phí dịch vụ chung cư với mức thấp nhất Hà Nội nhưng lại có chất lượng cao mà còn giúp người dân ở đây có công ăn việc làm, tạo thêm thu nhập. Mỗi căn hộ ở 17T10 chỉ phải nộp phí dịch vụ chung cư ở mức 30.000 đồng mỗi tháng. Sở dĩ người dân chỉ phải nộp một mức phí dịch vụ mang tính tượng trưng là vì mọi phí tổn liên quan đến tòa nhà đều được HTX tự trang trải bằng tiền lãi thu được từ những dịch vụ trông giữ xe, trông giữ trẻ em, ăn uống, quảng cáo (bằng màn hình điện tử và tranh điện), các dịch vụ ngân hàng, quản lý truyền hình cáp, rửa và sửa chữa xe, đội ô tô vận tải chuyên chuyển đồ đạc… HTX đã dùng tiền lãi thuê hẳn chính hãng sản xuất thang máy đang hoạt động ở tòa nhà thực hiện bảo trì, bảo dưỡng định kỳ nên không còn hiện tượng thang máy nhốt người như trước đây. HTX cũng thuê hẳn một đơn vị vệ sinh chuyên nghiệp để quét dọn, lau chùi và thu nhặt rác. HTX đã sửa chữa toàn bộ những thiết bị hỏng hóc công cộng, mua sắm những trang thiết bị cần thiết cho tòa nhà như máy quay tự động, vi tính, loa đài, âm ly, bàn bóng bàn… có trị giá hàng trăm triệu đồng đều bằng tiền do HTX làm ra. Không những thế, HTX còn có chế độ bồi dưỡng cho từng hộ mỗi khi có người ốm đau, những gia đình có đám hiếu, đám hỉ hoặc vào dịp Tết Nguyên đán, cho trẻ em vào dịp Trung thu và 1-6. Hằng năm, các hội người cao tuổi, hội phụ nữ, hội cựu chiến binh đều được HTX hỗ trợ tiền đi tham quan, nghỉ mát.

Ông Phạm Đình Thái, Phó Chủ nhiệm HTX cho biết, hằng năm HTX phải báo cáo công khai tài chính đầy đủ trước toàn thể dân cư của tòa nhà. Tuy nhiên, còn một vấn đề vẫn khiến dân cư ở 17T10 bức xúc là khoản thu lớn nhất, khoảng 1 tỷ đồng mỗi năm từ cho thuê diện tích tầng 1 thì không biết Công ty QL&PTN dùng vào việc gì. Ông Thái khẳng định, từ năm 2006 đến nay cư dân 17T10 vẫn chưa nhận được một đồng nào từ Công ty QL&PTN để chi trả cho những hỏng hóc nhỏ của tòa nhà như bóng đèn cháy, cầu thang hỏng, điện mất… "Người dân ở đây nhất trí yêu cầu công ty phải có trách nhiệm sửa chữa những hỏng hóc lớn của tòa nhà bởi vì chính công ty đã nắm giữ khoản thu lớn nhất từ diện tích cho thuê tầng 1 của tòa nhà 17T10 từ nhiều năm nay", ông Thái nói.

 

Bài cuối: Đợi một hành lang pháp lý


Đến nay, những mâu thuẫn dù là giữa cư dân với chủ đầu tư ở những chung cư cao cấp hay là giữa cư dân với đơn vị quản lý ở những chung cư trung bình đều vẫn đang gây nhiều bức xúc trong dư luận và chưa có hướng giải quyết.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng Luật sư BQH và cộng sự cho rằng, những mâu thuẫn mới nảy sinh từ loại hình nhà ở chung cư cao tầng đang ngày càng gia tăng và đã đến lúc cần có một hành lang pháp lý để giải quyết những tranh chấp dạng này.

Những vướng mắc nảy sinh

Thực tế cho thấy, các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội rất đa dạng. Mỗi một dự án lại có những đặc điểm và cung cách quản lý riêng biệt và do đó những mâu thuẫn ở mỗi một dự án lại có những điểm khác nhau. Những trường hợp nêu trong hai bài trước đã phần nào chứng minh thực tế này. Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế (Sở Xây dựng) cho biết, các nhà chung cư hiện được quản lý bởi 3 chủ thể và đó cũng được xem chính là 3 dạng quản lý dịch vụ chung cư khác nhau: chủ đầu tư (CĐT) trực tiếp quản lý (điển hình là các tòa nhà Keangnam, The Manor, Golden West Lake…); người dân thành lập ban quản trị (BQT) để quản lý (điển hình là 17T10 và 17T11); Công ty TNHH NN MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (Công ty QL&PTN) được giao nhiệm vụ quản lý. Mỗi dạng quản lý dịch vụ chung cư đều có những vướng mắc nhất định trong quá trình hoạt động.

Việc ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư là điều kiện quan trọng góp phần minh bạch hóa các quan hệ trong quản lý sử dụng dịch vụ chung cư trên địa bàn thành phố.

Dạng CĐT trực tiếp quản lý dịch vụ chung cư hiện đang là phổ biến nhất do nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, do số dân về ở chưa đạt 50%, do chưa thành lập được BQT. Ông Dũng khẳng định, đây là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như CĐT trực tiếp thành lập bộ phận quản lý; CĐT thuê đơn vị quản lý; CĐT kết hợp với đại diện hộ dân quản lý; CĐT kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ để quản lý. Do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ chung cư có sự chênh lệch nhau rất lớn và cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ chung cư không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Dạng BQT đang quản lý dịch vụ chung cư mà điển hình là tòa nhà 17T10 Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính là dạng ít gặp nhất. Dạng Công ty QL&PTN được giao nhiệm vụ quản lý dịch vụ chung cư được đánh giá là dạng ít bộc lộ những vướng mắc nhất trong quá trình người dân sử dụng dịch vụ. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chung cư ở dạng này chưa cao, chưa đáp ứng được những dịch vụ mở rộng khi người dân có nhu cầu và thực tế là các mâu thuẫn đã nảy sinh nhưng chưa sâu sắc.

Trong quá trình xây dựng đề án giá dịch vụ nhà chung cư, tổ công tác liên ngành đã tiếp nhận và tổng hợp gần 290 báo cáo của các đơn vị về nhà chung cư, cùng với đó là việc khảo sát trực tiếp tại các dự án như The Manor, Khu đô thị mới Linh Đàm, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, tòa nhà 181 Nguyễn Lương Bằng. Sở Xây dựng đã xây dựng mẫu phiếu khảo sát để lấy ý kiến các hộ dân sinh sống tại những chung cư lớn trên địa bàn Hà Nội.

Qua tổng hợp kết quả khảo sát, các vướng mắc về quản lý dịch vụ chung cư được chia ra làm 3 nhóm chính. Nhóm vướng mắc thường gặp nhất là do thỏa thuận giữa CĐT và hộ dân. Thường thì các hộ dân không chấp thuận chi phí thuê chỗ đỗ xe tại tầng hầm do CĐT đưa ra. Các CĐT lập luận, do chi phí đầu tư xây dựng tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ nên tầng hầm phải là tài sản của CĐT không thuộc phần diện tích sử dụng chung, các hộ dân muốn được trông giữ xe tại khu vực này vừa phải trả mức phí trông giữ xe vừa phải trả thêm chi phí thuê chỗ đỗ. Nhưng giá thuê chỗ đỗ không rẻ một chút nào nếu không muốn nói là quá cao. Trong khi đó, các hộ dân cho rằng tầng hầm là để xe của khu nhà nên không đồng ý thuê chỗ đỗ xe mà chỉ trả phí trông xe theo đúng quy định của UBND TP. Điển hình cho tranh chấp kiểu này chính là trường hợp của cư dân ở The Manor, Golden West Lake và mới đây nhất là Keangnam.

Nhóm có những vướng mắc phát sinh từ quá trình thực hiện dự án: một số khu đô thị chưa bàn giao hạ tầng ngoài nhà nên giá dịch vụ có nơi vẫn bao gồm cả chi phí hạ tầng ngoài nhà, chi phí sản xuất kinh doanh; các dự án có cách bù trừ từ lợi nhuận của các diện tích kinh doanh cho các hộ dân khác nhau nên có sự chênh lệch giá dịch vụ khác nhau; đại diện các hộ dân ở một số nơi chưa đại diện cho đa số quyền lợi của toàn bộ các hộ dân trong tòa nhà. Nhóm cuối cùng là vướng mắc có nguồn gốc từ chính sách.

Những vướng mắc nảy sinh trong thực tế quản lý dịch vụ chung cư khiến cho việc xây dựng giá trần dịch vụ nhà chung cư không dễ dàng.

Sớm ban hành khung giá trần

Gần đây, liên ngành xây dựng - tài chính - tài nguyên môi trường - cục thuế đã có tờ trình lên UBND TP về việc phê duyệt đề án và ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Theo đó, giá dịch vụ chung cư sẽ được xây dựng theo một số nguyên tắc và tiêu chí chính như giá những dịch vụ thiết yếu nhất, cần có để bảo đảm duy trì hoạt động của tòa nhà; một số dịch vụ thiết yếu theo nhu cầu của từng tòa nhà, nhu cầu chung của các hộ dân… sẽ do các hộ dân và đơn vị cung cấp dịch vụ chủ động thỏa thuận để được cung cấp bổ sung…

Ông Trần Hợp Dũng cho rằng, trước thực tế các mức giá dịch vụ chung cư vừa đa dạng vừa phức tạp, việc xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư sẽ theo hướng tạo hành lang hay cột mốc để người dùng dịch vụ và nhà cung cấp dịch vụ căn cứ vào đó để thỏa thuận cũng như phân xử, trên cơ sở thực tiễn sử dụng, quản lý sẽ từng bước hoàn thiện các quy định về quản lý giá dịch vụ chung cư.

Trên cơ sở đó, giá dịch vụ chung cư chia thành 3 nhóm chính. Nhóm nhà chung cư không có thang máy có giá dịch vụ tối đa dự tính khoảng 3.000 đồng/1m2/1tháng tương ứng với các dịch vụ như quét dọn, vệ sinh diện tích chung của tòa nhà (theo tần suất có thể 1 ngày/1 lần); điện thoại cố định phục vụ quản lý; chi phí năng lượng (gồm cả điện chiếu sáng công cộng), nguyên - nhiên - vật liệu và các chi phí khác liên quan để vận hành các phương tiện kỹ thuật chung của tòa nhà; công cụ, dụng cụ, vật tư phục vụ quản lý tòa nhà; văn phòng phẩm; chi phí thau rửa bể nước sinh hoạt (tần suất 6 tháng/1 lần); kiểm tra, bảo dưỡng và nạp lại bình cứu hỏa (theo quy định); vận hành hệ thống bơm nước, điện chiếu sáng công cộng, biển báo, phương tiện kỹ thuật khác; bảo vệ, an ninh trong và ngoài nhà; quản lý doanh nghiệp, BQT, lợi nhuận định mức, VAT.

Nhóm nhà chung cư có thang máy ở mức thiết yếu có giá dịch vụ tối đa dự tính là 4.000 đồng/1m2/1 tháng, gồm các dịch vụ tương ứng nhóm không có thang máy và thêm các dịch vụ máy phát điện, thang máy, hệ thống truyền hình cáp, internet, hệ thống báo cháy tự động, diễn tập PCCC (1 năm/1 lần).

Nhóm nhà chung cư có thang máy ở mức mở rộng có giá dịch vụ tối đa dự tính là 4.900 đồng/1m2/1tháng, gồm các chi phí giống nhóm có thang máy mức thiết yếu và thêm các dịch vụ như hệ thống camera an ninh, door phone; diệt muỗi, dán hằng năm; chăm sóc cây xanh, thảm cỏ quanh nhà chung cư; lễ tân.

Không phải bỗng dưng mà những cư dân các chung cư đang mong mỏi từng ngày từng giờ mức giá trần dịch vụ chung cư do UBND TP ban hành. Bà Trịnh Thúy Mai, Trưởng ban Đại diện lâm thời cư dân Keangnam bày tỏ, cư dân Keangnam cũng như dân ở các chung cư khác rất mong UBND TP sớm ban hành mức giá trần dịch vụ để người dân có cơ sở giải quyết những mâu thuẫn. "Hiện nay, CĐT Keangnam đang đưa ra bảng hạch toán với những chi phí hết sức vô lý", bà Mai nói, "điển hình là chi phí thuê máy photo lên tới 6 triệu đồng mỗi tháng".

***

Cùng với sự phát triển của đất nước, tốc độ đô thị hóa tăng cao, việc sinh sống trong các tòa nhà chung cư chắc chắn ảnh hưởng tới thói quen sinh hoạt của một bộ phận dân cư đồng thời với việc quản lý dịch vụ nhà chung cư mới hình thành, chưa mang tính chuyên nghiệp nên vướng mắc, tồn tại và những tranh chấp vẫn sẽ tiếp tục phát sinh trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Hiện nay, đề án giá dịch vụ nhà chung cư đã được liên ngành trình lãnh đạo UBND TP Hà Nội. Rõ ràng, việc ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư là điều kiện quan trọng để giải quyết phần nào các tranh chấp, vướng mắc nêu trên, góp phần minh bạch hóa các quan hệ trong quản lý sử dụng dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Thủ đô.


 

 

Tác giả: DHT - Sưu tầm

Các tin khác



«Quay lại

↑ Top


Video

Liên kết hữu ích

Tỷ giá ngoại tệ

MuaBán
Source vietcombank.com.vn

Quảng cáo

HANDICO6
DỰ ÁN C1 KHU ĐÔ THỊ TRUNG HOÀ NHÂN CHÍNH
DỰ ÁN C2 TRUNG HOÀ – NHÂN CHÍNH
DỰ ÁN 1152 – 1154 ĐƯỜNG LÁNG
Dự án C1
Dự án C1
Dự án C2
DỰ ÁN C2 TRUNG HOÀ – NHÂN CHÍNH
Dự án C2