Lượt thăm:157012190   Đang Online: 2040

Số lượt xem: 2084
Gửi lúc 08:46' 23/02/2012
Phí chung cư: Hai mặt của một bức tường
Ngày 13/12/2011 chỉ trước Tết Nguyên đán có hơn một tháng, hàng trăm người dân kéo nhau xem vụ náo loạn tại sảnh chính tòa nhà được xếp vào hạng sang trọng nhất, hiện đại nhất, cao nhất Việt Nam, tòa nhà Keangnam.


Lý do của vụ náo loạn là Ban quản lý tòa nhà không thu được đủ tiền điện của các hộ dân. Nhìn lên nóc nhà cao vút 70 tầng, một bà cụ ngao ngán: “Nhà tôi mãi trên cao ấy”, rồi cụ ngậm ngùi: “Bao giờ cho đến… về nhà”. Trước đó, ngày 27/2/2011, một vụ náo loạn tương tự cũng đã xảy ra ở tòa nhà chung cư cao cấp The Mannor. Do Ban quản lý tòa nhà đột ngột công bố tăng giá trông giữ xe ô tô, nhiều hộ dân không chịu đóng.

Vậy là một cuộc biểu tình bằng xe đỗ la liệt, trên xe giăng đầy khẩu hiệu: “Cư dân tòa nhà The Mannor không phải là bò sữa của Bitexco”, “Nhà tôi, tôi ở, hầm tôi, tôi để xe”… Nhưng đáng tiếc, không phải chỉ có hai sự kiện đó. Năm 2011 và cả đầu năm 2012, hàng loạt vụ phản đối, kiện tụng của cư dân các tòa nhà chung cư cao cấp với doanh nghiệp hoặc Ban quản lý chung cư. Không chỉ dừng lại ở mức phí vận hành chung cư đắt, rẻ, các cuộc phản đối kiện tụng lan sang cả vấn đề về chất lượng dịch vụ chưa tương xứng, chất lượng thiết bị thậm chí cả thủ tục hành chính như cấp GCNQSNĐ, hoặc hộ khẩu, hoặc giá điện nước…

Xem xét tận cùng vấn đề tranh chấp phổ biến nhất là giá dịch vụ vận hành tòa nhà. Các doanh nghiệp quản lý chung cư công bố liên tục lỗ, nếu không tăng phí không thể đảm bảo được vận hành tốt các thiết bị hoặc đảm bảo vệ sinh an toàn chung cư. Phía các hộ dân kêu ca phí dịch vụ cao quá, cao hơn cả thu nhập. Một cư dân có học vị tiến sĩ thở dài, mỗi tháng anh phải nộp tiền dịch vụ cao hơn cả tiền lương. Vậy sự thật thế nào?

Các mô hình quản lý tòa nhà chung cư

Hiện nay có 3 mô hình quản lý các tòa nhà chung cư gồm có: Các chủ đầu tư tự quản lý chung cư, chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một doanh nghiệp quản lý chung cư, ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý chung cư.

Thông thường trước khi bàn giao toàn bộ các căn hộ cho các hộ dân, chủ đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư. Lúc này, chủ đầu tư đang còn phải rao bán hàng, còn phải lấy lòng người mua nhà nên phí dịch vụ vận hành chung cư thường rất thấp, không đáng kể, ít gây bức xúc, thắc mắc. Tuy nhiên sau khi chủ đầu tư bán, bàn giao hết các căn hộ, chủ đầu tư thường rút lui, hoặc thuê hoặc tự mình thành lập một doanh nghiệp quản lý tòa nhà. Đã là doanh nghiệp thì phải hạch toán kinh doanh, tính đếm số lãi… Vậy là quá trình tăng phí dịch vụ cũng bắt đầu từ đây.

Cũng vì tăng nguồn thu, các doanh nghiệp bắt đầu tận dụng mọi diện tích trống để cho thuê, thậm chí thu hẹp cả diện tích để xe của các hộ dân để cho người bên ngoài vào gửi xe… gây bức xúc cho các hộ dân. Nhiều doanh nghiệp còn cho thuê cả nhà cộng đồng của dân, đêm đến cho xe gửi lại đỗ chật đường đi vào chung cư, đỗ chật sân chơi của tòa nhà, thậm chí cho thuê cả lối thoát hiểm làm điểm bán hàng… Bị tăng giá dịch vụ, bị làm phiền các hộ dân phản đối, vậy là mâu thuẫn nổ ra.

Ở một số chung cư cao tầng xây dựng thời kỳ đầu, còn có mô hình các hộ dân bầu ra ban đại diện và ban đại diện đứng ra thuê người vận hành chung cư. Nhưng chính mô hình này lại thể hiện nhiều bất cập nhất. Do ban đại diện các hộ dân không có tư cách pháp nhân vì vậy không thể hợp đồng đúng các quy định pháp luật được nên việc vận hành, việc thu tiền các hộ dân không quy củ.

Phổ biến nhất là các ban quản lý nghiệp dư này thu không đủ chi, không đủ sức ứng phó với các sự cố thiết bị tòa nhà. Tại tòa nhà 17 T10, 17 T11, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, ban quản trị tòa nhà do dân bầu, 5 năm nay không có lương, không đủ kinh phí để trả tiền điện, tiền sửa chữa thang máy, vận hành chung cư.

Các quy định quản lý tòa nhà

Trước các vụ kiện tụng của cư dân tòa nhà với chủ đầu tư, Ban quản lý tòa nhà, các cơ quan chức năng đã vào cuộc để tìm hiểu xem xét. Thật ra những vấn đề về quản lý chung cư đã được đặt ra từ lâu. Luật Nhà ở, điều 5 đã quy định rõ: “Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện”. Điều luật này đã loại bỏ vai trò quản lý chung cư của ban đại diện các hộ dân. Bộ Xây dựng từ năm 2005 đã ban hành Quy chế quản lý chung cư, quy định chi tiết việc quản lý chung cư, việc thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…

Bất cập rõ nét nhất là các quy định chi tiết mức giá dịch vụ nhà chung cư của UBND TP Hà Nội với Quyết định số 4520/QĐ-UBND với mức giá dịch vụ cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng và quy định tương tự của UBND TP HCM với mức giá cao nhất là 9.000 đồng/m2/tháng. Thật ra mức giá dịch vụ vận hành chung cư không chỉ phụ thuộc vào cấp độ cao nhất của tòa nhà, mặt khác cũng chưa hề có một tiêu chuẩn xếp hạng các chung cư cao cấp loại 1, loại 2 hoặc thấp hơn.

Chính vì vậy, sự việc đã rối, đôi chỗ lại còn rối hơn. Ngay sau quyết định của UBND TP Hà Nội, Ban quản lý tòa nhà Kengnam đã giảm giá dịch vụ vận hành từ 18.000 đồng/m2/tháng xuống 4.000 đồng/m2/tháng đúng với quy định. Tuy nhiên, cũng ngay lập tức, Ban quản lý tòa nhà công bố giảm số thang máy vận hành, giảm nhân viên an ninh, nhân viên vệ sinh và các hộ dân phải tự đi xuống tầng 1 đổ rác… Đồng thời một số các chung cư hạng thấp đang thu phí bình quân căn hộ cỡ dưới 100.000 đồng/hộ/tháng cũng tăng phí dịch vụ lên 4.000 đồng/m2/tháng, không thu theo kiểu cào bằng như trước nữa. Lý do đơn giản: Tiêu chuẩn nào bảo chúng tôi không là chung cư loại 1.

Mỗi một tòa nhà chung cư có chi phí vận hành khác nhau tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Ví dụ, tòa nhà có nhiều thang máy sẽ phải chi phí nhiều hơn tòa nhà ít thang máy, không chỉ là về tiền điện, mà còn về bảo trì, bảo dưỡng, dự trù sửa chữa hư hỏng. Tòa nhà nhiều kính sẽ phải có chi phí vệ sinh nhiều hơn ít kính, tòa nhà ở khu vực phức tạp, các hộ dân ở nhiều thành phần khác nhau sẽ cần nhiều nhân viên an ninh hơn ở các khu vực yên tĩnh, trình độ dân trí cao…





Hiện nay, do một số chung cư mức thu phí thấp nên thang máy, thiết bị điện, thiết bị cứu hỏa hư hỏng mà không kịp thời sửa chữa được. Có nhiều tòa nhà ở khu đô thị Đền Lừ thang máy hư hỏng hàng năm trời không được sửa chữa. Lý do đơn giản: thang máy đã hư hỏng quá nặng, phải thay thang máy trong khi Ban quản lý không có tiền, bổ vào các hộ dân thì họ không chịu.

Vậy vấn đề không phải là các cơ quan quản lý Nhà nước phải chi tiết đến từng đồng, phải giám sát chi phí từng chung cư mà cần phải xác định được một nguyên tắc điều chỉnh phù hợp. Không thể để một mức phí “trên trời” khiến người dân không có khả năng đáp ứng nhưng cũng không bắt doanh nghiệp quản lý chung cư phải chịu lỗ. Để hoạt động họ sẽ phải ăn vào chất lượng của tòa nhà, của các thiết bị và sẽ đến lúc những sự cố sẽ trở thành… thảm họa.

Thêm một vấn đề nữa là ý thức, là tâm lý của người dân sống trong chung cư. Nếu chúng ta quan niệm rằng, các doanh nghiệp quản lý chung cư đang bán dịch vụ và chúng ta phải mua dịch vụ, quan niệm rằng căn hộ của chúng ta phải chấp nhận những dịch vụ chung với mọi căn hộ thì sẽ thấy việc chi tiền nhẹ nhàng hơn và chắc chắn họ sẽ chọn những căn hộ trong những tòa nhà mà ở đó trình độ, giá cả dịch vụ phù hợp với thu nhập của mình.

Theo điều tra của chúng tôi, một số lớn các chủ căn hộ tại các chung cư cao cấp như Keangnam là của các cán bộ ngoại tỉnh. Họ chỉ lo đủ tiền mua căn hộ, chưa chuẩn bị cả nguồn lực lẫn tâm thế để sống trong những tòa nhà cao cấp như vậy. Một cán bộ đương chức mỗi tháng nộp phí dịch vụ vận hành tòa nhà cỡ 2,5 triệu không có vấn đề gì lớn. Nhưng nếu anh ta về hưu thì 2,5 triệu là cả một vấn đề. Khốn khổ là hầu hết mua nhà để khi về hưu có chất lượng sống tốt hơn. Song nhìn ở khía cạnh khác, nếu chỉ vì chi phí không đủ để Keangnam sớm xấu xí, sớm hư hỏng thì đó là điều đáng tiếc cho xã hội và cho chính những người dân sống trong chung cư này.

Những giải pháp cần thiết

Nhưng cũng không thể để những xung đột, những mâu thuẫn đầu độc đời sống ở các khu chung cư cao cấp. Cần sớm đưa ra những nguyên tắc ứng xử, những cơ chế giám sát để đảm bảo những giá bán dịch vụ tại các chung cư cao cấp tương xứng với chất lượng của nó. Bộ Xây dựng chính là cơ quan phải xác định những nguyên tắc này. Bởi chỉ có thể giải quyết dứt điểm mâu thuẫn giữa các hộ dân và doanh nghiệp quản lý chung cư nếu chúng ta giải quyết nó ngay từ khi lập dự án, thiết kế tòa nhà.

Ngay khi lập dự án, thiết kế, chủ đầu tư cần xác định rõ thiết bị cần thiết trang bị cho tòa nhà, xác định mức giá kèm theo chất lượng dịch vụ cung cấp cho các cư dân trong tòa nhà.

Đồng thời với việc chọn nhà thầu cần sớm đấu thầu chọn doanh nghiệp quản lý tòa nhà với mức phí dịch vụ vận hành tòa nhà hợp lý nhất. Doanh nghiệp trúng thầu quản lý tòa nhà phải phối hợp với nhà thầu xây dựng để nắm được chất lượng thiết bị, cấu tạo tòa nhà, các ưu khuyết điểm của tòa nhà để vận hành được tốt nhất. Chủ đầu tư bán căn hộ phải bán kèm với gói dịch vụ được xác định cả về số lượng lẫn chất lượng các dịch vụ. Ngoài hợp đồng mua nhà, các chủ căn hộ còn phải ký hợp đồng gói dịch vụ. Các hợp đồng được công chứng và nơi làm trọng tài cho các sự vi phạm của hai bên là các cơ quan trọng tài kinh tế hoặc tòa án.

Giá dịch vụ vận hành tòa nhà sẽ bao gồm chi phí vận hành tòa nhà, cộng với lợi nhuận doanh nghiệp, cộng với tiền đóng bảo hiểm, cộng với khoản tiền dự trù sửa chữa lớn trong tương lai. Giá dịch vụ chỉ được tăng theo tỷ lệ lạm phát nếu có. Những người mua căn hộ sẽ biết rõ và chuẩn bị cả nguồn lực lẫn tâm thế cho việc sống trong các chung cư cao cấp mà không phải lo lắng về việc giảm chất lượng, số lượng dịch vụ hoặc tăng giá bất thình lình như hiện nay. Các cơ quan quản lý Nhà nước không còn phải đi giải quyết khiếu kiện, hoặc phải can thiệp nóng, can thiệp nguội như thời gian vừa qua.

Theo chúng tôi, những giải pháp này rất khả thi và đề nghị các cơ quan chức năng nên xem xét.  


Tác giả: DHT - Sưu tầm

Các tin khác



«Quay lại

↑ Top


Video

Liên kết hữu ích

Tỷ giá ngoại tệ

MuaBán
AUD15.66816.031
CAD17.22617.678
CHF23.00423.560
EUR25.38126.222
GBP29.49729.970
HKD2.9212.986
JPY205214
KRW1821
SGD16.85017.154
THB750781
USD23.14023.260
Source vietcombank.com.vn

Quảng cáo

HANDICO6
DỰ ÁN C1 KHU ĐÔ THỊ TRUNG HOÀ NHÂN CHÍNH
DỰ ÁN C2 TRUNG HOÀ – NHÂN CHÍNH
DỰ ÁN 1152 – 1154 ĐƯỜNG LÁNG
Dự án C1
Dự án C1
Dự án C2
DỰ ÁN C2 TRUNG HOÀ – NHÂN CHÍNH
Dự án C2