Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất được UBND tỉnh công bố hàng năm sử dụng cho 7 mục đích, giá đất phải nằm trong khung giá Chính phủ và nhất là phải sát với giá thực tế.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường, dù giá đất có sự biến động mạnh qua từng thời điểm.

Giá trên giấy và giá chuyển nhượng thực - độ chênh quá lớn

Vài năm trở lại đây bảng giá đất trên địa bàn tỉnh đã có điều chỉnh với mục tiêu sát với giá thị trường, tuy nhiên giá đất thực tế ngoài thị trường vẫn tăng vùn vụt. Anh Ngô Quốc Tuấn, khu 2, phường Cao Xanh (TP Hạ Long) cho biết: Tôi muốn tìm mua đất xây nhà ở khu vực đường bao biển khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8, nếu tra trong bảng giá đất năm 2012 với số tiền dành dụm của gia đình thì tôi cũng mua được một mảnh đất. Tuy nhiên, sau nhiều lần đi lại tôi vẫn không thể mua được đất ở khu vực này vì giá bán thực tế cao hơn khoảng 5 lần (gần 20 triệu đồng/m2), vượt quá khả năng tài chính của tôi. Cũng giống như anh Tuấn, chị Nguyễn Thị Hà, khu 6, phường Hồng Hà khi quyết định mua một ô đất nhà liền kề ở khu đô thị Cột 5 - Cột 8 mở rộng cũng đã tính toán rất nhiều, soi đi, xét lại khung giá quy định của tỉnh nhưng giá mà chị phải trả cho ô đất 90m2 mà mình mua là gần 20 triệu đồng/m2.

Đây là một thực tế diễn ra từ nhiều năm nay, sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá đất này là khá lớn. Tại cuộc làm việc giữa UBND tỉnh và Ban chỉ đạo tổng kết Nghị quyết T.Ư 7 (khoá IX), lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết theo khung giá tỉnh xây dựng năm 2012 giá đất cao nhất ở TP Hạ Long là 36 triệu đồng/m2 nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng lên đến gần 200 triệu đồng/m2. Đơn cử như khu vực mặt chính đường Lê Thánh Tông, quảng trường chợ Hạ Long I, khu vực đường bao biển Khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long)… giá cao gấp 4 đến 5 lần so với quy định.

Mặt khác, khung giá đất theo quy định quá vênh so với thực tế còn dẫn tới thực trạng người dân không kê khai đúng giá trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Cũng chính vì giá đất giữa thị trường và trên giấy khác xa nhau, khung giá đất của Chính phủ không theo kịp so với giá thị trường nên mới dẫn tới tình trạng giảm thu ngân sách Nhà nước từ đất đai. Người dân sẵn sàng ghi giá bán đất trên hợp đồng chuyển nhượng bao giờ cũng rất thấp, thấp hơn giá thực bán và thậm chí thấp hơn so với cả bảng giá quy định của UBND các tỉnh.

Bất cập trong xác định khung giá dựa trên giá thị trường

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 giá đất tỉnh ban hành sử dụng cho 7 mục đích gồm: tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước. 

7 nội dung này được công bố vào ngày 1-1 hàng năm, nằm trong khung giá Chính phủ và phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Mặc dù Luật Đất đai đã quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. 

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá đó là giá do Nhà nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai và giá trên thị trường khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hoá, bồi thường). Đây là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và tạo sự không thống nhất giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm bóp méo thông tin của thị trường dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước.

Điểm bất cập nữa theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định chỉ được điều chỉnh vào ngày 1-1 hàng năm hoặc khi có biến động giá liên tục từ 60 ngày liên tục trở lên, trong khi giá đất có thể thay đổi hàng tháng, thậm chí hàng ngày. 

Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 50% tới 60% giá thị trường (có vị trí khung tối đa chỉ đạt 30% giá thực tế thị trường). Theo Nghị định số 17, Nghị định 123 và Nghị định 69 của Chính phủ đã thừa nhận cơ chế hai giá: giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành công bố thực hiện từ ngày 1-1 hàng năm phục vụ mục đích tính thuế và hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho công dân, còn giá đất khi giao đất, cho thuê đất, cổ phần hoá, bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường theo thời điểm, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. 

Những bất cập đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thị trường đất đai bị méo mó, khiếu kiện kéo dài.

Có nên bỏ khung giá đất theo năm?

Để khắc phục vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần phải có quy định cụ thể về việc xác định giá đất thị trường, thời điểm xác định giá và phương pháp xác định giá thị trường theo từng mục đích sử dụng. Trường hợp vẫn tồn tại 2 hệ thống giá thì giá đất của tỉnh quy định nên để thực hiện ổn định từ 3 đến 5 năm, trong năm nếu có điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất, thay đổi về vị trí đất, mục đích sử dụng đất và chỉ điều chỉnh cục bộ để đỡ tốn kém và đảm bảo tính ổn định. 

Vừa qua, bên hành lang kỳ họp Quốc hội ngày 7-6, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã trả lời phỏng vấn báo giới về việc dự kiến sửa quy định về giá đất, Phó Thủ tướng cho biết: Vấn đề bây giờ là làm thế nào để đền bù cho người dân sát giá thị trường? Thị trường thì bản chất của nó là luôn biến động, nhưng quy định là địa phương mỗi năm điều chỉnh một lần. 

Quy định này khiến cho địa phương cũng rất vất vả vì có quá nhiều thủ tục để điều chỉnh giá, đồng thời tạo tâm lý kỳ vọng cho người dân rằng đợi đến sang năm giá sẽ lên cao. Chính vì điều đó nên rất nhiều dự án bị chậm, không giải phóng mặt bằng được vì người dân giữ đất để chờ giá đất lên cao. Vì vậy, Chính phủ đang xây dựng một quy trình xây dựng bảng giá đất theo thị trường và sẽ không còn khái niệm năm nữa. Bảng giá này sẽ bao gồm nhiều ô khác nhau và luôn luôn cập nhật tăng giảm theo thời giá. Nếu làm được như vậy sẽ giảm tâm lý kỳ vọng của người dân.

Mong rằng, với việc sửa quy định về giá đất trong dự luật đất đai (sửa đổi) thời gian tới sẽ giải quyết được những bất cấp về giá đất như hiện nay.